Киевский предприниматель Максим, который в благополучные докризисные году сумел купить квартиру в новостройке на Оболони в кредит и рассчитаться с банком до того, как в стране начались валютные скачки, снова задумался о новоселье. “На момент покупки я выбрал один из лучших домов — хорошие планировки, подземный паркинг, детская площадка. Но теперь хочу переехать в закрытый городок”, — рассказал “Стране” предприниматель.

Деньги у семьи в общем-то есть. Но вынимать их из бизнеса Максим не хочет. “Снова задумался о покупке в кредит. Прошелся по банкам — предложения есть, но процент очень высокий. Подсчитал, что, если влезу в эту историю на 5-10 лет, переплачу едва ли не вдвое. Застройщик предлагает свои рассрочки — беспроцентную на год или с процентами на 5 лет. Но и там есть подвох — компания хочет внести в договор пункт об изменении условий, если вдруг вырастет курс доллара. То есть, могут насчитать проценты и компенсацию задним числом”, — говорит Максим. Окончательного решения он пока не принял.

Судя по официальной статистике, украинцы уже подзабыли о кредитном рабстве, в которое они попали на волне девальвации в 2008, а позже в 2014- 2015 годах, когда валютные займы стали неподъемными для многих представителей среднего класса.

Хотя, по чуть чуть, ипотека действительно возрождается.

По данным последнего отчета НБУ за 9 месяцев 2017 года отечественные банки выдали ипотечных займов почти на 1 млрд. грн., что на 54% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Правда, в общем объеме квартирных продаж доля ипотечных сделок пока небольшая, и, по словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, не превышает 3%. Для сравнения: в 2011 году, банки выдали украинцам около 3 млрд грн (причем гривня тогда была в три раза крепче, чем сейчас), а в кредит тогда продавалось более половины квартир и домов.

При этом, правда, кредитные ставки оставляют желать лучшего. По данным Нацбанка, в прошлом году средняя процентная ставка по ипотеке упала лишь немного и теперь стартует от 19%, а годом ранее она не опускалась ниже 20-22%.

Потенциальных покупателей всячески обхаживают и сами застройщики: предлагают беспроцентные рассрочки и полноценные кредиты на 10-20 лет. Впрочем, как утверждают эксперты, пока большинство кредитных предложений остаются слишком дорогими и чреваты огромными переплатами за квартиру.

“Ипотека становится привлекательной, когда ежемесячные выплаты соизмеримы со стоимостью аренды жилья. Если же разница составляет 30% и более, люди стараются кредит не брать”, — рассказал Артюхов. Но для многих покупателей горькая правда кредитного рабства открывается уже после новоселья — банки и застройщики заметно поднаторели в деле приукрашивания кредитных договоров: включают в них многочисленные разовые платежи и страховки, вводят инфляционные коэффициенты и “зашивают” стоимость беспроцентных рассрочек в прайсы на квадратные метры.

“Страна” решила выяснить — реально ли сейчас взять жилье в кредит или рассрочку и сколько это будет стоить.

Способ №1: рассрочка от застройщика

Большинство крупных и многие небольшие застройщики рекламируют беспроцентные рассрочки. На первый взгляд, условия вполне приемлемые: нужно заплатить 30-50% от стоимости жилья, а остальную сумму погасить до окончания строительства (как правило, 1-2 года). В этом случае платить процентов не нужно.

Другой вариант рассрочки от застройщика: первый взнос 10-30%, а остальное на срок до 7-10 лет под 6-15% годовых.

На практике эти две программы часто совмещают. К примеру, до окончания строительства дома рассрочка является беспроцентной, если не успеваете к тому времени выплатить всю сумму, на остаток начисляются проценты.

“Наша рассрочка на 7 лет дает компании 40% продаж. В среднем по Киеву по программам от застройщиков продается до 50% жилья в новых домах”, — рассказал “Стране” руководитель отдела продаж городка Svitlo Park Александр Панфилов.

Причем, по его словам, чтобы выиграть битву за кошелек покупателя, застройщики все активнее упрощают свои займы, снижая первоначальный взнос и увеличивая сроки погашения. “К примеру, можно купить жилье, заплатив сразу всего чуть более 60 тысяч гривен, а остальную сумму оформить на 7 лет. До введения дома в эксплуатацию рассрочка беспроцентная, и к тому моменту (фактически за два года) нужно погасить половину стоимости квартиры. На остальную сумму будет начисляться 7% годовых”, — рассказал эксперт.

Коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская говорит, что они предлагают рассрочку от 3 месяцев до 10 лет, с первым взносом от 5% от стоимости жилья (от 40 тысяч гривен). Причем, займ выдается сразу же — даже без подтверждения платежеспособности.

Плюсы: такие программы, даже с учетом выплаты процентов, если и удорожают жилье, то ненамного. К примеру, квартира за 500 тыс. грн, купленная в рассрочку от застройщика на 5 лет под 10% годовых, по итогу станет дороже на 46 тыс. грн. (с учетом того, что 10% от стоимости придется отдать сразу, еще 250 тыс. погасить без процентов за два года). Правда, такой вариант по карману далеко не каждой семье, так как в первые два года придется платить по 10,4 тысяч гривен в месяц.

“Краткосрочные займы — до окончания строительства, на 1-2 года, берут, как правило, предприниматели, которые не хотят выводить деньги из бизнеса. Более долгосрочные — на 5 лет и более — покупатели, которые рассчитывают погашать заем с зарплаты”, — рассказала аналитик компании City One Development Елена Ширина.

Минусы: на практике часто вплывают нюансы. По словам Елены Шириной, выдавая займы на 3-5 лет и более, компании пытаются перестраховаться, поэтому нередко прописывают в договорах так называемые “курсовые компенсации” — при росте курса доллара на 10% и более, покупатель должен дополнительно заплатить до 10-15% от гривневой суммы займа. В случае с той же квартирой за 500 тыс. грн., доплата может составлять 30-45 тысяч гривен и выше. Только за счет этого общее удорожание квартиры вырастает едва ли не вдвое — с 46 тысяч гривен до 76-91 тысячи.

И это далеко не единственный недостаток покупки в рассрочку. К примеру, предлагая беспроцентный заем или низкую процентную ставку, застройщик может “зашить” дополнительные платежи в стоимость квадратных метров: для клиентов, которые покупают жилье в долг, оно либо дороже изначально, либо с него снимается скидка, в 10-15%, которую дают тем, кто перечислил всю сумму сразу.

Адвокат АФ Goro legal Яна Белая обращает внимание и на другие нюансы: “Застройщик чаще всего увеличивает цену объекта (в сравнении со стоимостью при 100 % оплате), закладывая в нее, к примеру, невозможность пользования деньгами клиента в период рассрочки. Кроме того, в договоре может быть предусмотрена привязка к доллару, а значит, индексация каждого следующего платежа с учетом изменений курса доллара. В этом случае, стоит обратить внимание, изменяется ли сумма, которую придется платить (в сторону уменьшения) в случае понижения курса гривны к доллару США”.

Способ №2: застройщик плюс банк

Все больше застройщиков пытается договорится о продажах жилья в кредит с банками. “Пока восстановление ипотеки проходит медленно. Многие возлагали большие надежды на 2017 год, но тогда через ипотеку удалось продать меньше 5% квартир. В то же время мы видим, что по некоторым крупным объектам запускается ипотечное кредитование, из чего можно предположить, что в 2018 году доля ипотечных кредитов в структуре продаж может вырасти еще на 3-4%”, — отметил Александр Панфилов.

К примеру, как рассказала Анна Лаевская, их компания работает с “Укргазбанком” и КБ “Глобус”. “Программа с “Укргазбанком” — от 5% годовых в национальной валюте. Ипотечный кредит предоставляется до 20 лет при первоначальном взносе в размере 30% стоимости квартиры”, — поясняет эксперт. Правда, 5% можно получить лишь за первый год выплат, а если раскинуть на все 20 лет, вырисовывается гораздо менее привлекательный процент —- 22% годовых. То есть, за квартиру за 500 тыс. грн. вы за 20 лет заплатите более 1,1 млн. грн. Схожие условия ипотеки и от банка “Глобус”: рекламируется процент от 5,9%, но по факту при рассрочке на 20 лет придется платить из расчета 21,9% годовых.

“Эти программы пользуются спросом среди наших покупателей, но есть ряд ограничений, которые сдерживают рост числа кредитных сделок”, — признает Лаевская.

В то же время компания Novbud, которая работает по ипотеке с теми же “Укргазбанком” и банком “Глобус” предлагает другие условия. “По “Укргазбанку” — кредит на 20 лет под 18,9% и с первоначальным взносом в 30%, по банку “Глобус” — на 20 лет с первым взносом 30% под 17,9% в первый год кредитования и 24,9% на остальной период”, — рассказала маркетинг-директор этой компании Оксана Ганенко.

С банком “Глобус” работает также корпорация “Укрбуд” (ЖК Urban Park, “Чарівне місто” и прочие). Займы предусматривают плавающую процентную ставку: 5,9% на первый год кредитования или 13,5% на первый два года, если заемщик вносит не менее 50% от стоимости квартиры. На остальной срок — 21,9% годовых.

Второй вариант — 7,6% на первый год или 14,6% на два года, если вносите сразу менее 40% от стоимости жилья. Можно заплатить 30% стоимости квартиры, но тогда ставки еще выше — 9,5% на первый год или 15,5% на два года, а на остальной срок все те же 21,9% годовых.

“Киевгорстрой” (ЖК “Французский квартал”, Manhatten City, Mirax, “Медовый2 и другие) работает с “Кристалбанком”, предлагая кредиты на таких условиях: на год с первым взносом 50% от стоимости квартиры под 5% годовых, на 20 лет с первым взносом 50% под 7,5% на первые два года и 24% на остальной срок. При условии погашения сразу только 30% стоимости жилья проценты в первый год — 6%, дальше — 21,5%.

Плюсы: большой срок погашения, по сравнению с рассрочкой от застройщика — до 20 лет. Понятная схема выплат. Более лояльное отношение банков к заемщикам, которые приходят от “своих” застройщиков, чем к клиентам, “с улицы”. К примеру, могут закрыть глаза не недостаточно большую официальную зарплату.

Минусы: переплата существенно выше, чем при рассрочке от застройщика. Плюс — есть дополнительные платежи, в частности, страхование жизни и здоровья заемщика (до 5 тыс. грн. ежегодно).

Способ №3: банковский кредит

Можно обратиться за кредитом и напрямую в банк. В Украине займы на жилье дают немногие финучреждения, но такие все же есть.

Вторичку кредитуют порядка 10 банков.

В частности, “Ощадбанк” предлагает займ до 20 лет под 19,99% с первым взносом 30%, “Приватбанк” — до 20 лет под 19,9% годовых с первоначальным взносом 25%. Как рассчитали в “Ощадбанке”, взяв кредит 500 тыс. грн. на 20 лет, придется выплатить прядка 1,5 млн., то есть, переплатить втрое.

“Кредобанк” финансирует покупку жилья на вторичке на срок от 3 до 20 лет под 18,18% годовых с первым взносом от 40%. К примеру, если взять 500 тыс. грн. н 10 лет, придется переплатить около 467 тыс. грн.

“Укргазбанк” дает кредиты на срок до 20 лет с первым взносом от 20% под 18,9%. Переплата за заем в 500 тыс. грн. составит 488 тыс. за 10 лет и более 965 тыс. грн. за 20 лет.

VS Bank дает кредит на срок от 3 до 20 лет с первым взносом от 40% под 18,77% годовых. Но с 4-го года погашения берется дополнительно 5,75% годовых. В итоге если брать кредит 500 тыс. на 20 лет, то придется переплатить почти 1 млн. грн. Переплата за 5 лет составит порядка 240 тыс. грн.

Похоже условия и в “Пиреус банке”: кредит до 15 лет с первым взносом 50% под 18,85% годовых. Но со второго года нужно будет платить еще 4,5% годовых плюс плавающая ставка, которая прописывается в кредитном договоре и может меняться. В итоге переплата за кредит 500 тыс. грн за 15 лет составит около 727 тыс. грн.

Как рассказали “Стране” в Ощадбанке, они с этого года выходят на рынок кредитования первичного жилья. С какими ЖК и на каких условиях будут работать, в банке пока не сообщают, анонсировали лишь “приятные возможности для покупателей”.

Ипотеку запустил также “Приватбанк”.

Новое жилье там кредитуют под 17,5% годовых на срок до 20 лет (первоначальный взнос — 25% от стоимости объекта). Дополнительно нужно оплатить также страховки — 0,5% от стоимости недвижимости на квартиру и 0,5% от остатка задолженности — личное страхование покупателя. На примере той же среднестатистической квартиры в новостройке за 500 тыс. грн. ежемесячный платеж составит порядка 6 тыс. грн. в месяц, плюс 2,5 тыс. грн. нужно будет заплатить за страховку жилья и около 1,9 тыс. грн. — за личное страхование. В итоге за 20 лет придется заплатить более 1 млн. грн.

Плюсы: длительный срок кредитования — 15-20 лет, понятный график погашения. Кроме того, кредит в гривне защищает заемщика от галопирующей девальвации: неизвестно сколько по итогу будет стоить 1 млн. грн., который он переплатит по кредиту, через 20 лет.

Минусы: большая переплата (в два раза и больше), необходимость ежегодно платить за страхование имущества и личное страхование (в общей сложности до 7-10 тыс. грн.), сложности получения кредита. В отличие от прошлых лет банки требуют большую официальную зарплату (не менее 15 тысяч гривен) и тщательно изучают кредитную историю. Как рассказал “Стране” один из частных предпринимателей, он подавал заявки на кредит в пять банков и в четырех получил отказ.

Ипотека пока слишком дорогая

В целом, как видим, проценты банков по кредитам по-прежнему крайне высоки, что приводит к двухкратным (как минимум) переплатам. В итоге, арендовать квартиры получается гораздо выгоднее, чем покупать их в кредит.

Для сравнения — до кризиса 2008 года банки кредитовали население под покупку жилья и под 10% годовых (правда, в валюте).

При этом, Нацбанк хотя и прогнозирует дальнейшее снижение ставок, однако вряд ли оно будет значительным, учитывая, что НБУ сам недавно поднял свою учетную ставку до 16,5%. Эксперты полагают, что в этом году проценты если и упадут, то не более чем на 1% и будут стартовать с 18% годовых. Что тоже очень дорого.

При этом, как заметила руководитель пресс-службы “Ощадбанка” Ирина Колосовская, комфортная ставка для активного ипотечного кредитования начинается от 15% и ниже. Но когда проценты достигнут такого уровня — сказать никто не может.

К слову, в НБУ призвали банки быть бдительными при реализации своих ипотечных программ, указав на системные риски столичного рынка недвижимости.

“Из-за стремительного роста предложения и невысокого роста спроса растут риски отдельных застройщиков и банков, которые их кредитуют”, — предупредили в Нацбанке.

Мария РОМАНОВА