Инфраструктурный коллапс

Практически во всех регионах Украины новые жилые дома возводятся гораздо быстрее, чем строятся объекты социальной инфраструктуры — детсады, школы, поликлиники. Средний уровень диспропорции по стране, по данным Минрегионстроя, составляет более 17%. Но это “средняя температура” по стране. В том же пригороде Киева данный показатель значительно выше. С острой нехваткой объектов социальной инфраструктуры жители сталкиваются на каждом шагу: в очередь в детский сад мамы становятся еще со справкой о беременности, многие школы работают в две, три и даже четыре смены.

Исправить ситуацию можно, объединив усилия и возможности застройщиков и представителей местной власти, установив при этом правила игры на уровне законодательства. Цель у сторон, на первый взгляд, общая — создать комфортные, достойные условия для жителей. Но договориться они не могут.

Камнем преткновения на протяжении многих лет является вопрос паевого участия застройщика в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. Ситуацию стороны видят каждый под своим углом. Соответственно, предлагают кардинально разные варианты решения проблемы: как в отношении размера паевого участия строительных компаний, так и методики его начисления.

Представители местной власти хотели бы увеличить размер компенсации застройщиков за право работать на их территории. Свою позицию они обосновывают тем, что появление высоток и новоселов в них усиливают нагрузку на инженерные сети, транспортную инфраструктуру и социальные объекты. Застройщики выступают за уменьшение или вовсе отмену паевых взносов, обвиняя местных чиновников в использовании этих средств не по назначению и даже в их воровстве. За последние два года в Верховной Раде было зарегистрировано около десяти законопроектов, но дальше этого дело не двигается.

Стороны не могут договориться, поскольку преследуют разные цели, считает CEO Riverside Development Андрей Ваврыш. Застройщики пытаются простимулировать эффективное развитие территорий. При этом им приходится преодолевать преграды, связанные с непрозрачными процедурой и методикой расчета. А чиновники борются с отсутствием достаточного количества школ и развитой инженерии, перекладывая проблемы на тех, у кого есть деньги.

Как правило, органы местного самоуправления стремятся получить от застройщика как можно больше средств в качестве платежа паевого (долевого) участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, в котором осуществляется строительство, отмечает исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич. В дальнейшем это влияет на себестоимость строительства и, как следствие, ложится бременем на плечи инвесторов жилищного строительства.

Кнуты и пряники

Чтобы принудить застройщиков строить не только жилищные комплексы, но и объекты инфраструктуры, чиновники в Минрегионе рассматривали даже вариант запретить вводить в эксплуатацию новостройки без школ и поликлиник. А вот депутаты Киеврады инициировали отмену долевого участия застройщиков, при этом обязав их строить объекты социальной инфраструктуры.

Та же палитра предложений наблюдается и в зарегистрированных в Верховной Раде законопроектах. К примеру, документом №3610 предлагается отменить паевое участие застройщиков в развитии инфраструктуры, а в проекте №4243 предусматривается увеличение размера сбора до 5%, из которых 3% застройщик должен отдать в виде площадей в новостройке.

Паевые взносы являются важным источником пополнения местных бюджетов. В идеальных условиях средства, привлеченные в результате взимания этого обязательного платежа, должны использоваться органами местного самоуправления на строительство детских садов, школ, медицинских учреждений. Так прописано в Законе Украины “О регулировании градостроительной деятельности”.

Так что смущает плательщиков долевого участия?

“Прежде всего это непрозрачность механизмов использования местными властями средств, полученных как долевое участие. Отсутствие надлежащей отчетности, которая иногда не осуществляется даже по запросам по расходованию средств”, — подчеркивает Виталий Грусевич.

Институт паевого (долевого) участия воспринимается общественностью не иначе как источник коррупции и финансового давления на инвесторов в строительство жилья. Закон Украины “О регулировании градостроительной деятельности” предоставляет местным органам власти право принимать решения о порядке привлечения средств долевого участия на своей территории. Пользуясь этим правом, органы местного самоуправления иногда трактуют соответствующую норму закона по-своему и далеко не всегда эти порядки точно соответствуют актам законодательства высшей юридической силы.

Поэтому одним из предложений Конфедерации строителей Украины в части усовершенствования института паевого участия было утверждение Кабмином типового порядка привлечения средств долевого участия, оставив местным чиновникам только право менять размер этого платежа в рамках, установленных законом граничных значений, или освобождать застройщиков от него.

Чтобы избежать недопонимания в использовании прямых паевых взносов, заместитель директора DIM GROUP по экономическим вопросам Виталий Тимошенко предлагает создать специальный целевой фонд, средства из которого использовать на создание и ремонт инфраструктуры — как инженерно-транспортной, так и социальной.

Связанные одной сетью

В вопросе создания инфраструктуры нужно учитывать еще ряд нюансов, подчеркивает Виталий Тимошенко. Согласно ГСН и градостроительному законодательству застройщик не может ввести объект в эксплуатацию без подключения к инженерным сетям. Также при строительстве объекта должны быть предусмотрены детские сады, школы, поликлиники и другие объекты для обслуживания жителей нового дома. Поэтому даже те застройщики, которые не рассматривают строительство инфраструктуры как маркетинговый инструмент для повышения продаж, вынуждены вкладывать средства в ее создание, иначе они просто не введут дом в эксплуатацию.

“Созданные элементы инфраструктуры, безусловно, могут быть зачтены в качестве паевого участия. Но процесс этот очень долгий, утомительный, непрозрачный и зачастую несправедливый с точки зрения цифр взаиморасчета”, — поясняет заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун. Простота, по его словам, должна состоять в следующем: есть определенный земельный участок и стоимость единицы установленной мощности на сети по теплу, воде, электроэнергии, которую застройщик и оплачивает. В стоимость должна быть заложена инвестиционная составляющая самого монополиста. Эти цифры должны звучать на старте, чтобы застройщик сразу мог просчитать экономику проекта.

“Выполнение техусловий и паевое участие часто пересекаются — в этом как раз и состоит непрозрачность. А там, где нет прозрачности, сотрудничество всегда одностороннее”, — подчеркивает Алексей Говорун.

Одним из наиболее важных шагов к упрощению механизма уплаты паевых взносов, по мнению Виталия Тимошенко, является полное или частичное его покрытие за счет строительства инженерных сетей или объектов инфраструктуры, необходимых девелоперу для введения дома в эксплуатацию. Также важно, чтобы на этапе выдачи различных техусловий, обязательных для возведения жилой застройки, коммуникация велась в трехстороннем формате: девелопер, городские власти и контрагент, отвечающий за конкретные техусловия. Таким образом, государство сможет проконтролировать, что девелопер действительно инвестирует в создание инфраструктуры.

Моделирование ситуации

Наиболее удачная модель взаимоотношений застройщиков и местных властей в мировой практике — это передача застройщикам земельных участков с уже подведенными коммуникациями.

“В Польше компании, которая хочет построить дом и подключиться, предлагают свои конкурентные цены и тарифы два поставщика электроэнергии, три поставщика газа, три поставщика воды и четыре поставщика услуг канализирования. Это и есть конкурентный рынок. В Украине застройщику предлагают издалека протянуть трубу и переложить пол-улицы. Льготного режима не существует даже теоретически. Поэтому общий объем расходов на изменение инфраструктуры всегда значительно выше, чем размер определенного паевого участия. Надо определиться с одним вариантом расходов, иначе получаем налог на инвестиции”, — говорит Андрей Ваврыш.

В Европе действует принцип: “Хочешь строить — покупай землю”. Страны, практикующие подобную модель, делят участки на два типа: регулируемые и нерегулируемые.

Регулируемый — гарантирует застройщику подключение своего объекта к коммуникациям по фиксированному тарифу. В нерегулируемых участках таких гарантий нет, застройщик сам вкладывает средства в увеличение мощностей существующих инженерных сетей и тому подобное.

Украина к внедрению такой модели еще не готова. “В большинстве случаев основные плательщики долевого участия строят на арендованной земле. Если можно было бы заложить стоимость создания необходимой социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в стоимость приобретения земельного участка для строительства или прав на нее, то проблема с компенсацией создания таких объектов не стояла бы так остро”, — считает Виталий Грусевич.

И все же, несмотря на препятствия, столичные застройщики все чаще реализуют не единичные объекты, а жилые комплексы и даже кварталы. Доля таких предложений на рынке жилой недвижимости составляет около 20% и в дальнейшем будет лишь увеличиваться. По словам Виталия Тимошенко, в конкуренции за инвестора девелоперы часто сами предусматривают в проектах своих ЖК объекты инфраструктуры разного рода — от маленьких скверов и прогулочных дорожек до парков, собственных садиков и школ.

“Дело даже не в обязательствах застройщика перед городом. Если завтра паевое участие будет отменено и застройщиков с девелоперами освободят от обязательств перед городом, инфраструктурные объекты будут продолжать строиться. Потому что для девелопера важно продать построенные квартиры. Такие инвестиции оправданы, ведь современный покупатель смотрит не только на сам дом, но и на окружающую его среду”, — объясняет Виталий Тимошенко.

Проблемы дефицита объектов социальной инфраструктуры, как и проблематика подключения объектов строительства к инженерным сетям, требует комплексного решения. В то же время ни один из зарегистрированных в парламенте законопроектов, как считает Виталий Грусевич, не предлагает подходящего варианта решения существующих проблем.

Застройщик будет строить объекты инфраструктуры до тех пор, пока ему это будет выгодно. Например, объект либо окупится продажей квартир, либо будет приносить прибыль в дальнейшем. Рассчитывать на такие блага, как дотации или налоговые льготы в обмен на строительство инфраструктурных объектов, застройщикам не приходится. Не может идти речь о комплексном решении проблемы с социальной инфраструктурой до тех пор, пока не решен вопрос с отведением земли под строительство этих объектов.

Лора РАЙТАРОВСКАЯ