Використання землі – це пункт номер один серед нагальних питань розвитку України. А це тому, що в нашій державі найбільше значення у сільськогосподарському виробництві мають угіддя: саме від них залежать розв'язання продовольчої проблеми в країні і забезпечення переробної промисловості сировиною. Однак роками кожен уряд і кожен склад парламенту, не бажаючи втрачати “політичні бали”, відкладали розв'язання цього питання на майбутнє, на своїх наступників.

Можливо, так тривало б і надалі, але цьогоріч Міжнародний валютний фонд у меморандумі про співробітництво з Україною серед умов продовження співпраці та фінансування чорним по білому прописав не просто абстрактну необхідність проведення Україною земельної реформи, але й визначив конкретні кроки із розширення свободи для власників земель та відчуження земель сільськогосподарського призначення в Україні (йдеться перехід цих земель із власності фізичних або юридичних осіб у власність державну або комунальну за певну плату).

Але з чого все почалося? Ще далекого 2001 року для того, щоб забезпечити гарантоване Конституцією право українців на землю, було ухвалено закон “Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)”. Саме цим документом уперше було запроваджено мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Згодом в Україні було проведено чималу кількість економічних реформ для того, щоб перейти на ринкові правовідносини, утім, пауза в завершенні земельної реформи затягнулася на роки.

Зняття заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення неодноразово відстрочувалося законодавцями. Це робилося шляхом внесення поправок до Земельного кодексу України, зокрема, так було вчинено у 2004, 2006, 2008, 2010-2012, 2015-2016 роках. Тобто власники земельних паїв фактично були позбавлені права вільно та на свій розсуд розпоряджатися належним їм майном. Безсумнівно, затягування реформи стало негативним кроком, який завадив закордонному інвестуванню у розвиток сільського господарства України.

Імовірно, саме ініціатива МВФ стала причиною внесення на розгляд до Верховної Ради двох проектів закону “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”: основного №5535 і альтернативного – №5535-1, які наразі перебувають на стадії ознайомлення.

ЩО СПІЛЬНОГО І ВІДМІННОГО МІЖ ДВОМА ЗАКОНОПРОЕКТАМИ

Обидва документи регулюють перелік осіб, які мають право набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення (право купувати землю, отримувати її у подарунок, спадок тощо).

Наприклад, законопроект №5535-1 передбачає, що покупцем землі сільськогосподарського призначення може бути як простий громадянин, так і юридична особа. Однак усі вони мають займатися переважно виробництвом сільськогосподарської продукції, науковою діяльністю із використанням сільськогосподарської землі, веденням присадибного або особистого селянського господарства.

У положеннях альтернативного законопроекту не вповні відображено реальну економіко-соціальну картину, яку маємо в Україні на сьогодні.
Щодо іноземних осіб, а також підприємств, право власності в яких більш ніж на 49% прямо чи опосередковано належить іноземцям, то, як і раніше, вони не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, згідно із №5535-1.

Водночас у проекті закону №5535 пропонується поступове надання права на набуття права власності на землю різним категоріям покупців:

від дати набрання чинності законопроекту і до першого січня 2020 року таке право можуть отримати винятково громадяни України, територіальні громади і власне держава;
від першого січня 2020 року – юридичні особи усіх форм власності;
від першого січня 2030 року – іноземці та особи без громадянства.
Однак автори документа №5535 не вказують, чи може юридична особа, що перебуває у власності іноземних громадян, набути право власності на таку землю від 2020 року. А тому можна припустити, що ця прогалина під час розгляду законопроекту стане причиною тривалих дискусій.

Крім того, обидва документи пропонують встановити мінімальну ціну на землю сільськогосподарського призначення. Але вони містять принципово різний підхід у її формуванні. Зокрема, у проекті №5535 передбачено, що до 1 січня 2020 року мінімальна вартість сільськогосподарської землі становитиме 20 річних орендних плат, відповідно до середньої орендної плати щодо відповідного району. Скільки це? Можемо легко порахувати.

Згідно з відомостями Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру) станом на перше січня 2017 року, середній показник орендної плати в країні складає 2 249,80 грн за гектар. Тобто запропонована мінімальна вартість землі становитиме близько 45 000 гривень за гектар.

Зовсім інша картина спостерігається в альтернативному законопроекті №5535-1. Його автори пропонують встановити мінімальну ціну у 20-кратному розмірі мінімальної річної суми платежу за оренду. Якщо подивитися на зміст статей 274, 277, 288 Податкового кодексу України, то така ціна становитиме не менше 6% нормативної грошової оцінки землі.

А станом на перше січня 2017 року в Україні в середньому нормативна грошова оцінка ріллі складає 30 937,85 гривень за гектар. Тож виходить, що законопроект №5535-1 пропонує встановити мінімальну ціну в розмірі від 1 856,27 гривень за гектар. Окрім того, цей документ пропонує продавцю в разі продажу землі за мінімальною ціною отримати право на довічну ренту в розмірі мінімальної річної суми платежу за оренду землі, розрахованої за останні 20 років.

На перший погляд, така пропозиція виглядає виграшною, але, враховуючи темпи інфляції в країні, цей показник є досить сумнівним – всього кількасот гривень із гектара на рік. Це означає, що в положеннях альтернативного законопроекту не вповні відображено реальну економіко-соціальну картину, яку маємо в Україні на сьогодні.

Щодо інших відмінностей між проектами закону “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, то є ще кілька, і вони значущі. По-перше, у проекті №5535 передбачається продаж сільськогосподарської землі державної та комунальної власності шляхом проведення електронних торгів. Це має створити можливість формувати конкурентну ринкову ціну на землю, а також забезпечити вільний та рівний доступ всіх потенційних покупців до участі у торгах.

По-друге, цей законопроект встановлює конкретні розміри сільськогосподарської землі, що можуть перебувати у приватній власності. Для однієї фізичної особи – це 500 гектарів. А для юридичної особи – це 33% площі сільськогосподарських угідь відповідної територіальної громади або району. Вочевидь, це обмеження має не допустити концентрації значних обсягів земельних ресурсів в “одних руках” та утворення великих маєтків – сучасних латифундій.

Якщо покласти обидва документи на ваги, то основний законопроект №5535 переважує альтернативний.
Ще однією відмінною рисою проекту №5535 є заборона на зміну цільового призначення землі протягом трьох років від моменту її придбання. Мета цієї заборони – не допустити потенційну забудову славетних українських чорноземів. А ще цей документ залишає право на безоплатну приватизацію землі ветеранами війни та особами, на яких поширюється дія закону “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”.

Серед фішок законопроекту №5535-1 – надання переважного права на придбання землі сільськогосподарського призначення відповідно певної черги. Ця черга залежить від того, наскільки покупець споріднений із продавцем і чи має право на користування землею. Щоб було зрозуміло, ця схема нагадує порядок спадкування: за нею право на придбання переходить кожній наступній черзі, якщо попередня відмовилася скористатися своїм переважним правом. Окрім того, альтернативний законопроект пропонує встановити граничні строки, протягом яких повинна відбуватися оплата за договорами купівлі-продажу землі.

Загалом, аналізуючи законопроекти, які після канікул розглядатиме Верховна Рада, можна сказати, що чимала частина їхніх положень виглядає незавершеною і доволі суперечливою. Це дає підстави прогнозувати тривалий розгляд і численні доопрацювання. Але якщо покласти обидва документи на ваги, то основний законопроект №5535 переважує альтернативний, тому що він більш сучасний, більш життєздатний і, певною мірою, все ж таки захищає інтереси громадян.