Зворотна іпотека вже десятки років використовується як фінансовий інструмент для літніх людей на Заході. Обсяги коштів, які циркулюють у цій сфері, обраховуються мільярдами: у США за час її застосування укладено угод на $9,3 млрд, у Великобританії — на $25,5 млрд. В Україні, де більшість людей похилого віку живуть за межею бідності, розмови про впровадження зворотної іпотеки ведуться поки що лише в експертних колах.

Минулого тижня в Києві експерти CASE Україна провели презентацію на тему "Зворотна іпотека — інструмент для літніх людей".

Невже бізнес зацікавився квартирами українських бабусь? Відповідь на це питання дізнаємося нескоро, оскільки зараз в Україні немає ні ринкових, ні законодавчих передумов для впровадження цього інструменту. Однак спробуємо розібратися в тому, як працює механізм зворотної іпотеки, які ризики з нею пов'язані.

Що це?

Зворотна іпотека за своєю суттю є кредитом, який надається під заставу нерухомості. Однак погашення такої позики відбувається вже після смерті одержувача — або з боку спадкоємців, або за рахунок продажу заставленого житла. Якщо в момент продажу вартість житла менша, ніж сума наданого кредиту, різницю покриває страхова компанія.

Як це працює?

Пенсіонер, який бажає поліпшити своє матеріальне становище і має у власності нерухомість, звертається до банку. Там йому повинні надати можливість вибору схеми зворотної іпотеки — це може бути разова виплата, фіксовані щомісячні виплати, кредитна лінія або ж комбінований варіант. Після узгодження всіх умов позичальник і кредитор підписують угоду. Пенсіонер отримує належні йому за договором кошти і продовжує проживати в закладеній квартирі (будинку) до кінця життя.

Що якщо людина вмирає раніше, ніж отримає всі належні їй гроші?

Після смерті позичальника спадкоємцям надається можливість погасити кредит — в такому випадку житло переходить у їхню власність. Якщо отримана людиною за життя сума менша передбаченої договором, різницю після реалізації житла на ринку повертають його спадкоємцям. Якщо таких немає, житло переходить у власність банку, який видав кредит.

Хто може стати отримувачем зворотної іпотеки?

Претендувати на отримання такого кредиту можуть власники житла, які досягли певного віку. Наприклад, в США цей поріг становить 62 роки, у Великобританії — 55, в Австралії — 60, в Іспанії — 65. У сусідній Польщі взагалі немає вікового обмеження для одержувачів зворотної іпотеки, але це, скоріше, виняток із правила. Тим більше що цей інструмент з моменту прийняття необхідного законодавства (в грудні 2014 року) там досі повноцінно не запрацював. Важливим критерієм є постійне проживання в квартирі або будинку (як правило, одержувач кредиту не повинен покидати житло більш ніж на 12 місяців). Крім того, позичальник зобов'язаний підтримувати житло в належному стані.

Під яку нерухомість можна взяти такий кредит?

Найчастіше зворотна іпотека надається під житло, яке розташоване у великих містах — банку легше продати таку нерухомість після смерті позичальника. Крім того, вартість такого житла більша, відповідно і позичальник може отримати під нього більше грошей.

Експерти допускають, що теоретично об'єктом зворотної іпотеки можуть стати земельні паї. "Якщо ринок землі запрацює, люди в сільській місцевості також зможуть скористатися цим механізмом, капіталізувавши свої земельні паї. Для України цей механізм слід розглядати ширше", — говорить виконавчий директор CASE Україна Дмитро Боярчук.

Скільки грошей можна залучити?

Зазвичай позичальник, який залучає кошти за схемою зворотної іпотеки, може розраховувати на суму, еквівалентну близько 60% вартості свого житла (в розвинених країнах). Це пов'язано з тим, що банк вираховує плату за користування кредитом, а також щомісячні страхові платежі. Варто зазначити, що коли сума заборгованості наближається до повної вартості нерухомості, банк може повністю припинити виплати. Адже в іншому випадку позичальникові доведеться самостійно шукати інші джерела для оплати відсотків по кредиту.

Яка вартість такого кредиту?

Відсотки за зворотною іпотекою, як правило, вищі, ніж за звичайним іпотечним кредитом. Наприклад, в США середньозважена ставка іпотечного кредитування складає 3,18%, у той час як аналогічний показник щодо зворотної іпотеки — 4,6%.

Слід також враховувати, що ставка може бути як фіксованою (її переважно встановлюють при одноразовій виплаті суми кредиту), так і плаваючою (для будь-яких форм — разової, періодичної або комбінованої). Її обчислюють виходячи з показника LIBOR і процентної надбавки кредитора.

За підрахунками економістів CASE Україна, в Україні за нинішнього рівня інфляції і діючої облікової ставки плата за користування зворотною іпотекою склала б не менше 25-27% річних. При такій ставці, наприклад, кредит під квартиру вартістю $30 тис. з щомісячними виплатами в розмірі $100 буде вичерпано за 9 років, тобто позичальник отримає на руки трохи більше $10 тис.

На що можна використовувати кредитні кошти?

На відміну від звичайного іпотечного кредитування або споживчого кредиту механізм зворотної іпотеки не передбачає жодних обмежень щодо використання позичальником отриманих грошей. Це цілком закономірно, оскільки залучення такого кредиту і без того є крайнім заходом. Використовувати такий інструмент рекомендують тільки у виняткових випадках, наприклад, коли немає інших засобів для існування або ж не вистачає грошей на лікування.

Крім того, експерти відзначають, що найбільш доцільно залучати зворотну іпотеку в максимально пізньому віці. Адже якщо, наприклад, людина отримає такий кредит в 60 років, може вийти так, що вона вибере всю суму до 70, після чого вже більше не зможе використовувати своє житло як актив.

Які є ризики, пов'язані з використанням цього інструмента?

Якщо літня людина все ж потрапляє в ситуацію, коли доводиться укладати з банком договір зворотної іпотеки, слід пам'ятати кілька важливих моментів.

По-перше, як уже згадувалося, вартість цього інструмента вища звичайного іпотечного кредиту. Крім цього, одержувач повинен оплатити організаційні витрати (в США вони становлять близько 2% від вартості житла) і застрахувати житло від зниження вартості.

По-друге, слід пам'ятати, що договір зворотної іпотеки укладається виходячи з середньої тривалості життя в країні. Якщо людина доживе до моменту, коли сума отриманих грошей зрівняється з вартістю нерухомості, закладеною в договорі, виплати припиняться, і її добробут істотно погіршиться. При цьому вона буде змушена продовжувати сплачувати податкові та страхові платежі і підтримувати житло в належному стані (в разі невиконання цих умов позичальника можуть позбавити права викупу житла).

По-третє, важливою умовою є прив'язка до житла — при бажанні чи при необхідності отримувач зворотної іпотеки не зможе переїхати.

Юристи не виключають, що впровадження механізму зворотної іпотеки в Україні може дати поштовх для діяльності нечистих на руку ділків. "Звичайно, є ризик того, що зворотна іпотека використовуватиметься злодіями для введення в оману власників нерухомості і позбавлення їх права власності без виплати матеріальної допомоги. Наприклад, пенсіонерам пропонуватимуть укладати договори відчуження майна, називаючи їх зворотною іпотекою. Після оформлення всіх документів новий власник виселятиме попереднього із житла, і для відновлення справедливості пенсіонеру доведеться ініціювати судові процеси, що потребуватиме значних часових та фінансових витрат", — розповіла Delo.UA старший юрист компанії "Алєксєєв, Боярчуков та партнери" Інна Рудник.